מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש, מכירת דירת החסוי

באלו מקרים עומדת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש למכירה באמצעות האפוטרופוס לרכוש?

לעיתים אין בידי האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש מספיק כספים למימון עלות כל התשלומים וההוצאות לבית האבות ו/או למוסד הסעודי.

במקרה והאדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש מאושפז במוסד סעודי ואין לו מספיק כספים למימון הוצאותיו ישקול האפוטרופוס לרכוש את כדאיות מכירת דירתו כדי שאפשר יהיה לשלם את כל התשלומים למוסד הסיעודי ו/או לבית האבות.

• במקרה שהאדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש, מתגורר בביתו בסיוע מטפל צמוד והוצאותיו הכספיות החודשיות עולות על הכנסותיו החודשיות ובבעלותו דירה נוספת, ישקול האפוטרופוס לרכוש מכירת הדירה הנוספת כדי להבטיח רמת חיים נאותה לאדם שהוא משמש לו אפוטרופוס לרכוש.

דוגמא :

אילנה אלמנה ובתה יעל משמשת אפוטרופוס לרכושה.

הכנסותיה של אילנה כוללות קצבת אזרחים ותיקים וקצבת שאירים שהיא מקבלת מהמוסד לבטוח לאומי.

דמי שכירות בסך שלושת אלפים וחמש מאת ₪ שהיא מקבלת מהשכרת דירה נוספת שבבעלותה.

הכנסותיה של אילנה אינן מאפשרות לה לשלם את כל הוצאותיה לרבות תשלומים לעובדת הזרה שהיא מעסיקה 24 שעות ביממה.

במקרה זה ישקול האפוטרופוס לרכוש של אילנה למכור את דירתה הנוספת כדי שאילנה תוכל ליהנות מרמת חיים גבוהה יותר ולא לחיות במצוקה כלכלית.

האפוטרופוס לרכוש חייב לדאוג לאילנה ולא ליורשיה.

• במקרה ודירת האדם שמונה לו אפוטרופוס אינה מתאימה לו כגון במקרה והאדם שמונה לו אפוטרופוס מתנייד בכיסא גלגלים והדירה נמצאת בקומה גבוהה ללא מעלית, רכישת דירה בקומת קרקע או בדירה בה מותקנת מעלית רחבה שמאפשרת כניסה, באמצעות כיסא גלגלים של האדם שמונה לו אפוטרופוס, היא צורך השעה.
• מכירת דירה נוספת של האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש מסיבות של כדאיות כלכלית כגון שהדירה הגיעה למחיר שיא ואין צפי שהדירה תתייקר יותר.

דן החליט למכור את הדירה שבבעלותו ובבעלות תלמה אשתו, שמונה לה, לאחרונה, אפוטרופוס לרכוש

תלמה בת 90, בעלה דן בן 89, נשואים זה לזה שבעים וחמש שנים.

דן שימש כמנכ"ל חברה, תלמה קיבלה רנטה מגרמניה ובמהלך השנים צברו רכוש נכבד.

לבני הזוג שלוש דירות בבעלותם המשותפת ותוכניות חסכון בסכומים נכבדים בבנק.

שלוש הדירות רשומות בטאבו על שם תלמה ודן בחלקים שווים ביניהם חשבונות הבנק ותוכניות החיסכון משותפים לתלמה ודן.

לפני כשנתיים חלתה תלמה במחלת האלצהיימר, בית המשפט מינה את רן בנה היחיד אפוטרופוס לרכוש של אמו.

לאחרונה הגיע דן למסקנה שהדירה שבבעלותו ובבעלות תלמה אשתו הנמצאת בפתח תקווה מיצתה את עצמה ולא תתייקר יותר.

תלמה ודן התיידדו מאוד עם שוכרי הדירה שהתגוררו בדירתם כשוכרים במשך עשרים שנים ובקשו לרכוש את הדירה.

דן החליט להיעתר לבקשת שוכרי הדירה ולמכור להם את הדירה בהנחה.

מכירת זכויותיה של תלמה בדירה באמצעות בנה המשמש לה אפוטרופוס לרכוש

כיצד יתבצע הליך מכירת הדירה כשתלמה אינה מסוגלת להבין את המושג מכירת דירה ואינה מסוגלת להביע את הסכמתה למכירת זכויותיה בדירה (מחצית דירה)?

תלמה תוכל למכור את זכויותיה (מחצית דירה) באמצעות בנה רן המשמש אפוטרופוס לרכוש מכוח צו מינוי של בית המשפט.

עו"ד אפוטרופוס עפרה זיו ערכה את חוזה מכר דירתם של תלמה ודן הנמצאת בפתח תקווה.

בחוזה המכר ציינה עו"ד אפוטרופוס עפרה זיו מפורשות שתלמה מוכרת את זכויותיה בדירה באמצעות בנה רן, המשמש לה אפוטרופוס לרכוש מכוח צו מינוי של כב' בית המשפט.

בחוזה המכר צוין מפורשות שחוזה המכר כפוף לאישור מראש של כב' בית המשפט.

עו"ד אפוטרופוס עפרה זיו הגישה בקשה לבית המשפט לאישור חוזה המכר שנערך ונחתם בין תלמה באמצעות רן האפוטרופוס לרכוש ודן לבין הקונים.

בית המשפט אישר את הבקשה למכירת דירתם של תלמה ודן לקונים לאחר שבא כוח היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי, הסכים לבקשה.

כספי תמורת מכירת הדירה יופקדו בחשבון בנק משותף המתנהל בבנק לאומי על שם תלמה ודן.

הליך מכירת דירתה של ד"ר עמליה לבנון עליה שמשתי אפוטרופוס לעניינים אישיים רפואיים (אפוטרופוס לגוף) ואפוטרופוס לרכוש מכוח צו מינוי של כב' בית המשפט.

בית המשפט מינה אותי כאפוטרופוס לעניינים אישיים רפואיים (אפוטרופוס לגוף) ואפוטרופוס לרכוש של ד"ר עמליה לבנון (שם בדוי).

ד"ר לבנון היא ד"ר לכימיה, גרושה ללא ילדים, קבלה פנסיה לא גבוהה ממקום עבודתה וקצבת אזרחים ותיקים מהמוסד לבטוח לאומי.

החסכונות שהיו לה בבנק היו צנועים למדי.

ד"ר עמליה לבנון בת ה-88 חייתה בדירה בת 3 חדרים בצפון הישן של תל אביב.

מטפלת זרה מהפיליפינים התגוררה עמה וסייעה בידה.

באחד הימים, כשהמטפלת לא הייתה בבית, נפלה ד"ר עמליה לבנון ממיטתה ושברה את עצם הירך.

היא עברה ניתוח בבית חולים איכילוב והועברה לשיקום.

עקבתי אחר שיקומה של ד"ר לבנון ונוכחתי לדעת שטוב לה בחברת אנשים וכי היא נהנית מהפעלה מוסיקלית.

הפיזיותרפיסטית במרכז השיקום עשתה עבודה נפלאה.

החלטתי כי טובתה של ד"ר לבנון מחייבת העברתה לבית אבות, רציתי כי ד"ר לבנון תעבור לבית אבות מכובד ובעל רמה נאותה, אלא שהכנסותיה החודשיות היו נמוכות ובלתי מספיקות לתשלום דמי האשפוז שדרש בית האבות, אילו הייתי מושכת כספים מחסכונותיה של ד"ר לבנון הייתי מכלה את קופת הגמל שלה תוך שנתיים.

חשבתי על כל האפשרויות הכספיות העומדות בפני ד"ר לבנון ובטובתה האישית, התייעצתי עם רואה חשבון והגעתי למסקנה כי עלי למכור את דירתה של ד"ר לבנון.

מי רשאי למכור את דירתה של ד"ר עמליה לבנון שבית המשפט מינה לה אפוטרופוס לרכוש.

חשוב לציין שרק אפוטרופוס לרכוש רשאי למכור את נכס המקרקעין (דירה, חנות, מגרש, בניין ועוד) של האדם שהוא משמש לו אפוטרופוס לרכוש.

הערכת שמאי מקרקעין את שווי דירתה של ד"ר לבנון עליה שמשתי אפוטרופוס לרכוש

ראשית פניתי לשמאי מקרקעין מוסמך ובקשתי שיעריך את שווי דירתה של ד"ר לבנון.

לפני פרסום מודעה למכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש, על האפוטרופוס לרכוש לפנות לשמאי מקרקעין ולבקש שיעריך את שווי הדירה שעומדים למכור.

אין להסתפק בהערכת שווי הדירה על ידי מתווכים.

בית המשפט דורש הערכת שווי הדירה על ידי שמאי מקרקעין ואינו מסכים כי מתווכים יעריכו את שווי דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש.

שמאי המקרקעין מסר לי חוות דעת שמאית בה ציין ששווי דירתה של ד"ר לבנון שלושה מיליון ₪

פרסום הדירה למכירה על ידי האפוטרופוס לרכוש

שיווק ופרסום אגרסיבי של מכירת הדירה, על ידי האפוטרופוס לרכוש, עושה את שלו.

פרסמתי מודעה למכירת הדירה של ד"ר לבנון והצעתי את הדירה למכירה.

אפוטרופוס לרכוש נוהג לפרסם מודעה משפטית למכירת הדירה בעתון יומי ו/או בעתון כלכלי.

המודעה מופיעה במשבצת.

פרסום מודעה בעתון במשבצת, הוא פרסום חד פעמי.

לא הסתפקתי בפרסום חד פעמי ופרסמתי את הדירה למכירה באינטרנט דאגתי שהמודעה "תוקפץ" מדי יום ביומו.

פניתי למתווכים ובקשתי לקבל הצעות לרכישת הדירה.

השתדלתי להפיץ את הדירה למכירה בקרב אנשים המעוניינים לקנות דירה להשקעה.

מחיר מכירת הדירה

לאחר שהאפוטרופוס לרכוש קיבל משמאי המקרקעין את חוות הדעת השמאית בה צוין מחיר מכירת הדירה, באפשרותו של האפוטרופוס לרכוש, להציג את הדירה למכירה.

לעיתים רצוי להציע את הדירה למכירה במחיר גבוה במקצת מהמחיר שהעריך שמאי המקרקעין על מנת להשיג בסופו של יום את המחיר שהעריך שמאי המקרקעין.

עם ישראל אוהב לקבל הנחה ברכישת דירה ו/או לקבל הנחה ברכישת מוצר ו/או בקבלת שרות כלשהו, רצוי לספק דרישה זו של מרבית הקונים הפוטנציאלים.

הצגת דירתה של ד"ר לבנון למכירה על ידי האפוטרופוס לרכוש.

השתדלתי להראות את הדירה לקונים פוטנציאלים מספר פעמים בשבוע.

ההגינות מחייבת הצגת הדירה למכירה גם בשעות היום.

הראיתי את הדירה לקונים פוטנציאלים גם בשעות היום.

האפוטרופוס לרכוש מקיים התמחרות בין קונים פוטנציאלים המעוניינים לרכוש את הדירה

מהי התמחרות?

התמחרות היא כעין מכרז בין הקונים הפוטנציאליים המעוניינים לרכוש את הדירה.

קונה פוטנציאלי שמציע את המחיר הגבוה ביותר לרכישת הדירה הוא הקונה שיזכה בדירה וירכוש אותה.

כל קונה פוטנציאלי המבקש להשתתף בהתמחרות לרכישת הדירה חייב להפקיד, בידי האפוטרופוס לרכוש, המחאה בנקאית בסכום של 10% משווי הצעתו לרכישת הדירה.

האפוטרופוס לרכוש מכנס פגישת התמחרות ומזמין לפגישה זו אך ורק את הקונים הפוטנציאלים שהפקידו בידיו הנאמנות המחאה בנקאית בסכום של 10% משווי הצעתם לרכישת הדירה.

האפוטרופוס לרכוש מנהל את ההתמחרות ומכריז את מחיר ההצעה הגבוה ביותר שקיבל לרכישת הדירה.

האפוטרופוס לרכוש שואל את הקונים הפוטנציאליים אם יש קונה פוטנציאלי שמעוניין לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר מהמחיר המוצע.

אם קונה פוטנציאלי מסוים מרים אצבע ומציע מחיר גבוה יותר לרכישת הדירה, ממשיך האפוטרופוס לרכוש ושואל את הקונים הפוטנציאלים אם יש קונה המעוניין לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר מהמחיר המוצע.

אם קונה פוטנציאלי מסוים מרים את האצבע ומציע לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר ממשיכים בהתמחרות.

במקרה ואין קונה פוטנציאלי המציע מחיר גבוה יותר מהמחיר שהציע קונה פוטנציאלי קודם, מכריז האפוטרופוס לרכוש את סכום ההצעה הגבוה ביותר שקיבל וחוזר 3 פעמים על המחיר הגבוה ביותר שהציע קונה פוטנציאלי לרכישת הדירה.

אם לא מתקבלת כל הצעה גבוהה יותר לרכישת הדירה, הקונה הפוטנציאלי שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הדירה זכה בהתמחרות וירכוש את הדירה.

התמחרות בין הקונים הפוטנציאלים לרכישת דירתה של ד"ר עמליה לבנון

ביום רביעי 1.7.20 בשעה 17:00 קבעתי פגישת התמחרות למכירת דירתה של ד"ר עמליה לבנון.

לפגישה הזמנתי את כל הקונים הפוטנציאלים שהפקידו בידי הנאמנות המחאה בנקאית בשווי של 10% ממחיר הצעתם לרכישת הדירה.

הודעתי לכל מי שהפקיד בידי הנאמנות המחאה בנקאית שההמחאה הבנקאית תחולט במקרה שמציע ההצעה יזכה בהתמחרות ויחזור בו מהצעתו לרכוש את הדירה.

כינסתי את כל הקונים הפוטנציאלים לפגישת התמחרות.

הכרזתי את מחיר מכירת הדירה המרבי שקבלתי מאחד הקונים הפוטנציאלים שהשתתף בהתמחרות: 3,300,000 ₪ האם יש מי שמוכן להציע מחיר גבוה יותר? שאלתי את הקונים הפוטנציאליים שישבו בחדר הישיבות.

קונה פוטנציאלי שישב בפינת החדר הרים את אצבעו ואמר, אני מציע 3,320,000 ש"ח.

שאלתי את הקונים הפוטנציאליים האם יש מי שמסכים לרכוש את הדירה במחיר של 3,340,000 ₪ ?

קונה פוטנציאלית שלבשה חולצה צהובה קצרת שרוולים עם מחשוף בצורת וי, הרימה אצבע ואמרה שהיא מוכנה לרכוש את הדירה במחיר של 3,340,000 ₪.

שאלתי אם יש קונה פוטנציאלי שמסכים לרכוש את הדירה במחיר גבוה יותר ממחיר של 3,340,000 ₪, השתררה דממה.

הכרזתי 3 פעמים את מחיר מכירת הדירה בסך 3,340,000 ₪ ומשלא הורמה כל אצבע, זכתה האישה בחולצה הצהובה עם מחשוף הוי בהתמחרות לרכישת הדירה.

הייתי מרוצה ממחיר מכירת הדירה שהיה גבוה ביותר מ-10% מהמחיר שהעריך שמאי המקרקעין את שווי הדירה.

עריכת חוזה מכר למכירת הדירה של ד"ר עמליה לבנון

חוזה מכר למכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס חייב להיות ערוך על ידי עורך דין העוסק בדיני מקרקעין.

חוזה המכר נערך ונחתם בין ד"ר עמליה לבנון באמצעות עו"ד אפוטרופסות עפרה זיו המשמשת לה אפוטרופוס לרכוש מכוח צו מינוי של כב' בית המשפט לבין הקונה.

חשוב לדעת": אפוטרופוס לרכוש אינו רשאי לייצג את הצד שכנגד לאדם שהוא משמש לו אפוטרופוס לרכוש.

ראשית הודעתי לקונה הדירה כי אינני מייצגת אותו וכי הוא רשאי להיות מיוצג על ידי עו"ד מטעמו.

האפוטרופוס לרכוש העורך את חוזה המכר חייב להבטיח את האינטרסים של האדם שהוא משמש לו אפוטרופוס לרכוש.

להלן מובא חלק מהתחייבויותיו של המוכר והתחייבויותיו של הקונה על פי חוזה המכר שנערך על ידי כאפוטרופוס לרכוש של ד"ר עמליה לבנון:

התחייבויותיה של ד"ר עמליה לבנון/המוכר לה אני משמשת אפוטרופוס לרכוש, על פי חוזה המכר.

• למכור לקונה את הדירה תמורת סך 3,340,000 ₪.
• למסור לקונה את החזקה בדירה (מסירת המפתח) כשהדירה פנויה מכל אדם וחפץ במועד שנקבע בחוזה המכר.

מסירת החזקה פרושה מסירת מפתחות הדירה לקונה בתנאי שהקונה עמד במלוא התחייבויותיו על פי חוזה המכר.

• תשלום מיסים

ד"ר עמליה לבנון/המוכר מתחייבת לשלם את כל תשלומי המיסים ו/או ההיטלים החלים על הדירה עד לחתימת חוזה המכר או עד למסירת החזקה בדירה לקונה.

ד"ר עמליה לבנון/המוכר מתחייבת, בין היתר, לשלם את תשלום הארנונה לעירייה, תשלום עבור צריכת מים לחברת המים, תשלום לחברת חשמל, תשלום לחברת הגז ותשלום לוועד הבית וזאת עד למסירת החזקה בדירה, מהמוכר לקונה.

ד"ר עמליה לבנון/המוכר מתחייבת, לשלם את מס השבח ו/או את מס הרכוש במקרה ויחול תשלום מס שבח ו/או תשלום מס רכוש.

התחייבויות הקונה

• הקונה מתחייב לקנות את הדירה מהמוכר ולשלם עבורה סך 3,340,000 ₪.
• הקונה מתחייב לשלם את תשלומי תמורת הדירה במועדים הקבועים בחוזה המכר.
• הקונה מתחייב לשלם מס רכישה.

הסעיפים הנ"ל אינם כוללים את כל התחייבויות המוכר והקונה על פי חוזה המכר ואינם מהווים תחליף ליעוץ משפטי.

בכל מקרה חובה להתייעץ עם עו"ד העוסק בעריכת חוזי מכר ובמקרקעין.

בקשה לבית המשפט לאישור חוזה המכר

כיון שמדובר במכר דירה ו/או במכר של מחצית דירה כשהמוכר ו/או אחד המוכרים הוא אדם שמונה לו אפוטרופוס, חובה להגיש בקשה לבית המשפט לאישור חוזה המכר.

חוזה המכר ייכנס לתוקף אך ורק לאחר שבית המשפט יאשר אותו.

הגשתי בקשה לבית המשפט לאישור חוזה מכר דירתה של ד"ר לבנון.

בית המשפט אישר את חוזה המכר של ד"ר לבנון תוך זמן קצר ביותר מיום הגשת הבקשה.

למי יעביר קונה הדירה את הכספים בגין רכישת הדירה שבבעלות ד"ר עמליה לבנון עליה אני משמשת אפוטרופוס לרכוש?

הקונה יעביר את כספי תמורת הדירה שרכש מד"ר עמליה לבנון לחשבון הבנק של ד"ר עמליה לבנון על פי הפרטים הבאים:

חשבון מס' …….

סניף מס' …….

בבנק ………..

החשבון מתנהל על שם ד"ר עמליה לבנון באפוטרופסות עו"ד עפרה זיו.

למה ישמשו כספי תמורת מכירת הדירה שהפקיד הקונה בחשבון הבנק של ד"ר עמליה לבנון?

הכספים מיועדים למטרה לשמה מכרה ד"ר עמליה לבנון באמצעות האפוטרופוס לרכוש את הדירה:

דהיינו תשלום הפיקדון והתשלומים השוטפים לבית האבות היוקרתי אליו עברה ד"ר עמליה לבנון להתגורר.

ישנם עורכי דין אפוטרופסות, ישנם עורכי דין מקרקעין שעוסקים בעריכת חוזי מכר דירות.

עורכת דין עפרה זיו, עוסקת הן באפוטרופסות והן במקרקעין ולכן יש לה את הידע לערוך חוזה מכר ולשמור על האינטרסים של מוכר הדירה דהיינו לשמור על האינטרסים של האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש.

לעו"ד עפרה זיו ניסיון בעריכת חוזי מכר דירות בהם למוכר או לקונה מונה אפוטרופוס לרכוש.

המיומנות של עו"ד עפרה זיו בעריכת חוזי מכר דירות ובהגשת בקשה לבית המשפט לאישור חוזה המכר מביאה לקיצור ההליך של מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש.

כל הצדדים לעסקת מכר הדירה מרוצים ביותר כשעו"ד אפוטרופסות עפרה זיו מודיעה להם שבית המשפט אישר את חוזה המכר.