מקרקעין

כל ירושה כוללת, בדרך כלל, דירה, לעיתים שתי דירות או יותר.

חכמינו אמרו: מרבה נכסים, מרבה דאגה.

כדי למנוע דאגה רצוי לחשוב ולתכנן את הירושה מבעוד מועד כשהראש צלול והמחשבה בהירה.

תחיה ויהודה הגיעו למשרדה של עו"ד עפרה זיו ובקשו להתייעץ:

יש לנו שלושה בנים תומר, אסף ויפתח ושלוש דירות, כמובן גם תיק השקעות נכבד.

כיצד נחלק את הירושה?

עו"ד עפרה זיו יעצה לתחיה וליהודה לייחד כל דירה  לכל בן.

לאחר אריכות ימיהם, יעריך שמאי מקרקעין את שווי כל הדירות.

דירה אחת באזורי חן שבתל אביב, דירה שנייה בגבעת שמואל והדירה החדשה הצופה לים שרכשו תחיה ויהודה לאחרונה בבת ים.

שווי כל הדירות, בהתאם להערכת שמאי מקרקעין, יתחלק בין תומר אסף ויפתח בחלקים שווים.

מי מבין הילדים שזכה בדירה היקרה יותר, ישלם לאחיו את ההפרש בין שווי דירתו לבין שווי דירות אחיו,  באופן ששווי כל הדירות יתחלק בין כל הילדים בחלקים שווים ביניהם.

היתרון בייחוד כל דירה לכל בן הוא בכך, שכל אחד מהילדים מקבל דירה ויכול להחליט מה לעשות בדירה שיירש, האם למכור אותה או להשכירה?

תחיה ויהודה החליטו לעשות צוואות הדדיות ולצוות כל אחת מהדירות לאחד הבנים.

לאחר אריכות ימיהם של תחיה ויהודה יערכו שלושת הילדים, תומר, אסף ויפתח הגרלה ביניהם והתוצאה של ההגרלה תקבע איזו דירה יקבל כל ילד מבין שלוש הדירות.

שמאי מקרקעין יעריך את שווי כל דירה ומי מבין הילדים שיזכה בדירה היקרה יותר, ישלם לאחיו  את  ההפרש בין שווי הדירות באופן ששווי הדירות יתחלק שווה בשווה בין תומר, אסף ויפתח.

עו"ד עפרה זיו, ערכה את הצוואות ההדדיות של תחיה ויהודה בהתאם לרצונם.

שיקולי מס

שיקול המס הוא שיקול שיש לתת עליו את הדעת בעת עשיית צוואה.

מתי יקבלו הילדים/היורשים פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת הירושה?

אם למורישה או למוריש דירה אחת בלבד והיורשים הם הילדים, ייהנו היורשים/הילדים בפטור מתשלום מס שבח בעת מכירת הדירה.

אם למורישה או למוריש יותר מדירה אחת, הבן או הבת ייהנו מפטור מתשלום מס שבח בתנאי שאין להם דירה בבעלותם.

הסכם בין יורשים

היורשים רשאים תמיד לעשות הסכם ביניהם ולחלק את הדירות ביניהם באופן שונה מחלוקת הדירות בצוואה שעשו המצווים.

בסופו של יום, הדירה תירשם בטאבו על שם היורשת או היורש בהתאם לצוואה ובהתאם להסכם שערכו היורשים.

לעו"ד עפרה זיו, ידע  בירושה ובמקרקעין וביכולתה לסייע לכל מצווה בעת עשיית הצוואה ו/או לסייע ליורשים לערוך הסכם ביניהם לחלוקת נכסי מקרקעין.

מקרקעין ואפוטרופסות

תפקידו של עורך דין לענייני אפוטרופסות,  המשמש כאפוטרופוס לרכוש,  להגן, לשמור ולהשביח את נכסי המקרקעין של האדם עליו הוא משמש אפוטרופוס לרכוש.

במקרה שהאדם שמונה לו אפוטרופוס לרכוש מתגורר במוסד כלשהו, חייב עורך דין לענייני אפוטרופסות להשכיר את דירתו לשוכר ראוי.

עו"ד עפרה זיו, בודקת היטב את יכולתו הכלכלית של כל שוכר ושוכר לעמוד בתשלומי שכר הדירה, דורשת בטחונות, לרבות ערבים שיערבו למילוי התחייבויותיו של שוכר הדירה בהתאם לחוזה השכירות ועושה הכול כדי להבטיח ששוכר דירתו של האשל"א (אדם שמונה לו אפוטרופוס) ישלם את דמי השכירות ואת הוצאות אחזקת הדירה במועד.

עו"ד עפרה זיו עורכת את חוזה השכירות והאפוטרופוס לרכושו של האשל"א חותם בשמו של האשל"א על חוזה השכירות.

דמי השכירות מופקדים בחשבון הבנק של האדם שמונה לו אפוטרופוס (אשל"א).

מכירת דירת האשל"א (אדם שמונה לו אפוטרופוס)

במקרה והאשל"א זקוק לכספים, בעיקר לצורך מימון אשפוז במוסד סיעודי או בבית אבות ואין לו מקורות כספיים למימון האשפוז, מטפלת עו"ד עפרה זיו במכירת הדירה, בכפוף לאישור בית המשפט.

עו"ד לענייני אפוטרופסות חייב להוכיח לבית המשפט: צורך אמיתי במכירת הדירה שבבעלות האשל"א וכי מחיר מכירת הדירה הוא מחיר סביר.

בית המשפט הוא אביהם של חסויים ודואג, שדירתו של האשל"א תימכר במחיר השוק ולא, חלילה, במחיר נמוך ממחיר השוק, או שתתבצע עסקה המדיפה ריח של מרמה, חלילה.

חוזה מכירת דירה שבבעלות האשל"א, כפוף לאישור בית המשפט ורק לאחר שבית המשפט יאשר את חוזה המכר ייכנס חוזה המכר לתוקף.

עו"ד לענייני אפוטרופסות חייב שיהיה לו ידע במקרקעין כיון שהוא מטפל בכל הליך מכירת הדירה, שבבעלות האשל"א, מתחילתו ועד סופו:

• התנהלות מול שמאי מקרקעין.
• פרסום והצעת הדירה למכירה.
• עריכת חוזה מכר.
• הגשת בקשה לבית המשפט לאישור חוזה המכר.
• דיווח והצהרה לרשות מיסוי מקרקעין.
• הגשת בקשה לרשות מיסוי מקרקעין לפטור ממס שבח, או חישוב מס שבח במקרה ויש חבות במס שבח.
• השגת אישור עירייה, לרבות אישור על פטור מתשלום היטל השבחה, או תשלום היטל השבחה במקרה שחל חיוב בתשלום היטל השבחה.
• עריכת כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה ורישומן בטאבו על שם קונה הדירה.
• חתימה, בשם האשל"א, על המסמכים הנ"ל.
• הפקדת הכספים המתקבלים מתמורת מכירת דירתו של האשל"א בחשבון הבנק המתנהל על שם האשל"א.
• השקעת כספיו של האשל"א, בהתאם לתקנות במקרה ולאשל"א יש כספים עודפים שאינם דרושים לו למחייתו השוטפת.

לעו"ד עפרה זיו ניסיון במכירת דירה שבבעלות האדם שיש לו אפוטרופוס ומטפלת, במקרה הצורך, בהליך מכירת דירתו של האדם שיש לו אפוטרופוס, החל מתחילת הליך מכירת הדירה ועד לסיומו.

לעו"ד עפרה זיו ניסיון בהגשת בקשות לבית המשפט, למכירת דירה שבבעלות האדם שיש לו אפוטרופוס ולקבלת אישור בית המשפט למכירת דירה שבבעלות האדם שיש לו אפוטרופוס.

לעו"ד עפרה זיו ניסיון בהגשת בקשות לבית המשפט לאישור רכישת דירה לאשל"א.