לפגישת הכרות נא להתקשר לטלפון מס' 077-4664195

השם שלך

האימייל שלך

הטלפון שלך

נושא הפנייה

הודעתך


שאלות ותשובות במקרקעין

עו"ד עפרה זיו משיבה:
עליך לפנות לעו"ד מיומן העוסק. בעריכת חוזי מכר ו/או רכישת דירות ו/או מגרשים ו/או בנינים.
ב-1.1.14 נכנסה לתוקפה הרפורמה במיסוי מקרקעין, רפורמה זו חוללה מהפכה של ממש במיסוי מקרקעין.
חשוב מאד שעורך הדין שבחרת יכיר היטב את נושא מיסוי המקרקעין.
חשוב מאד שעורך הדין שבחרת יהיה ידידותי ותהיה בינו לבינך הדברות, מה שנקרא כימיה.


החלטתי למכור את דירתי מה עלי לעשות?

רענן מרעננה שואל:
החלטתי למכור את דירתי ובדעתי לפרסם מודעה בעתון למכירת הדירה.
כיצד אדע מהו מחיר מכירת דירתי.
עו"ד עפרה זיו משיבה:
באפשרותך להתעניין אצל מתווכים מהו מחיר דירתך.
באפשרותך לבקש הערכת שמאי מקרקעין, שמאי מקרקעין דורש תשלום עבור הערכת שווי דירתך.
תוכל להסתייע בשכנים שמכרו דירות באזור מגוריך.


מהו נסח טאבו?

נסח טאבו הוא תמצית רישום מלשכת רישום המקרקעין המתייחס לדירתך.
בנסח הטאבו ניתן לראות מיהו הבעלים של הדירה או המגרש, שטח הדירה, הקומה בה נמצאת הדירה.
האם יש הצמדות לדירה כגון חניה צמודה או גג צמוד לדירה או מחסן.
בנסח הטאבו ניתן לראות אם רשומה משכנתא על הדירה או עיקול.


טאבו, מה הכוונה?

טאבו היא מילה שהיתה נהוגה בזמן שהתורכים שלטו בארץ, מילה זו השתרשה בשפה המדוברת ופירושה המעשי הוא לשכת רישום מקרקעין לשכות רישום מקרקעין קיימות בערים הגדולות: ירושלים, תל אביב, חיפה באר שבע וכן בערים נוספות כגון חולון, פתח תקווה, נתניה רחובות ועוד.
לשכת רשום המקרקעין בחולון מצטיינת בשירות טוב, אדיב ומהיר לאזרח ולעורכי הדין. כל לשכת רישום מקרקעין, טאבו, מנהלת רישום של הדירות ו/או הבתים ו/או המגרשים הנמצאים בתחומה.


כיצד להוציא נסח טאבו?

אני משתמשת בשפה המדוברת, למעשה הייתי צריכה לשאול היכן ניתן לעיין בנסח הטאבו ו/או כיצד ניתן לקבל נסח טאבו?
תשובה: ניתן לעיין ו/או לקבל נסח טאבו בכל לשכה של רישום מקרקעין בה נמצא הנכס לגביו אתה מעוניין לקבל מידע.
עיון בנסח טאבו ו/או קבלת נסח טאבו כרוכים בתשלום אגרה
עיון בנסח בלשכת רישום המקרקעין כרוך בתשלום אגרה בסך 72 ₪ נכון לחודש יוני 2015.
תמיד עדיף לקבל את הנסח הרלבנטי לידיך ולא להסתפק בעיון בנסח. במשרדי לשכת רישום המקרקעין, טאבו.
קבלת נסח טאבו באמצעות האינטרנט
כיום ניתן לעיין ו/או לקבל נסח טאבו באמצעות האינטרנט.


מהי חכירה?

חכירה פירושה – השכרת הנכס לתקופה העולה על 25 שנים.
חוכר/ת פירושו מי ששוכר/ת נכס לתקופה העולה על 25 שנים.
נכסי מקרקעין בבעלות המדינה
המדינה היא הבעלים של הדירה או של המגרש
הדירה או המגרש רשומים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) על שם רשות הפיתוח או על שם קרן קיימת או על שם עמידר.
מנהל מקרקעי ישראל מנהל את נכסי המדינה.
המדינה מחכירה לך את הדירה או המגרש שבבעלותה ואת/ה חוכר/ת את הדירה או המגרש שבבעלות המדינה.
ההתנהלות שלך בכל הנוגע לחכירת הדירה או המגרש נעשית באמצעות מנהל מקרקעי ישראל.
מנהל מקרקעי ישראל מחכיר לך את הדירה לתקופת חכירה של 49 שנים או לתקופת חכירה של 99 שנים
בתום תקופת החכירה ניתן להאריך את תקופת החכירה או להוון את הנכס
חוכר דירה חייב בתשלום דמי חכירה, מידי חודש בחודשו, במשך שנים רבות, למינהל מקרקעי ישראל, עבור חכירת המגרש שבבעלות המדינה.


הוון דמי חכירה, מה הפירוש?

עו"ד עפרה זיו משיבה:
הוון דמי חכירה פרושו תשלום מראש של דמי החכירה שעליך לשלם, מידי חודש בחודשו, למנהל מקרקעי ישראל תמורת חכירת נכס מקרקעין הנמצא בבעלות המדינה.
במקום לשלם כל חודש תשלום למנהל מקרקעי ישראל עבור חכירת הנכס אפשרי לשלם תשלום חד פעמי, מראש, של דמי החכירה.
תשלום דמי ההוון יהיה נמוך יותר מסך כל התשלומים החודשיים שיהיה עליך לשלם עבור חכירת הנכס במשך 49 שנים או יותר.
יתרונות הוון דמי חכירה
סכום ההוון החד פעמי, נמוך מדמי החכירה שעליך לשלם, מידי חודש, למנהל מקרקעי ישראל במשך 49 שנים או יותר.
במקרה של מכירת דירתך, לא יהיה צורך בהסכמת מנהל מקרקעי ישראל למכירת דירתך.
הליך מכירת דירתך יתקצר כיוון שלא יהיה צורך בהסכמת מנהל מקרקעי ישראל, קצור הדרך בהליך מכירת דירתך יהיה לשביעות רצונך ולשביעות רצון הקונה.
חסכת מעצמך לדאוג לתשלום חודשי של דמי החכירה, במשך שנים רבות, למנהל מקרקעי ישראל .


מהו הרכוש המשותף בבית משותף?

רכוש משותף, בבית משותף, הוא: חדר המדרגות, הגג והמגרש עליו בנוי הבית המשותף
המעלית גם היא רכוש משותף לכל בעלי הדירות בבנין.
לכל בעל דירה חלק בלתי מסוים בחדר המדרגות, חלק בגג הבנין וחלק במגרש עליו בנוי הבית המשותף.
יש לך חלק ברכוש המשותף אולם אין לך מקום מוגדר ברכוש המשותף
אינך יכול להצביע על חלקו הימני של המגרש ולומר כי חלק זה שייך לך בלבד ואילו החלק השמאלי של המגרש צמוד לדירת שכנך, יש לך חלק ברכוש המשותף אולם אין לשייך את חלקך ברכוש המשותף למקום מסוים ברכוש המשותף. דהיינו, יש לך חלק בגג הבנין אולם אין הגדרת מקום.
לכל אחד מבעלי הדירות בבנין חלק בגג, חלק במגרש וחלק בחדר המדרגות. ללא שיוך מקום כלשהוא, אין באפשרותך להצביע ולומר כי החלק המרכזי של גג הבנין שייך לך כמו שאין שכנך רשאי לטעון כי המעלית היא בבעלותו הבלעדית.
לכל בעל דירה בבית המשותף מספר חלקים ברכוש המשותף הצמוד לדירתו כגון: לדן רכושי 58/365 חלקים ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.


מהי חניה צמודה לדירה?

דן הוא הבעלים של חניה הצמודה לדירתו.
דן רשאי להשתמש בחניה הצמודה לדירתו והרשומה על שמו בטאבו.
לדן יש זכות קנינית בשטח הצמוד לדירתו.
החניה הצמודה היא בשימושו הבלעדי של דן ואף אדם אחר אינו רשאי להשתמש בחניה הצמודה לדירתו של דן.
דן רשאי להשכיר את החניה לכל מי שיחפוץ, דן רשאי למכור את החניה הצמודה לדירתו, לכל מי שיחפוץ.
לעיתים רוכש אדם 2 חניות הצמודות לדירתו, במקרה והוא זקוק רק לחניה אחת באפשרותו למכור את החניה השניה הצמודה לדירתו לשכנו חנן.
החניה שהיתה צמודה לדירתו של דן, תרשם בטאבו לאחר מכירתה לחנן, על שם חנן.


דן שואל: ברצוני לקנות דירה, עיינתי בנסח הטאבו וראיתי כי על הדירה רשומה משכנתא בסך 600,000 ₪ לטובת בנק הפועלים. למשכנתאות, מה פרוש הדבר????

עו"ד עפרה זיו משיבה:
משה כספי לקח הלוואה בסך 600000 ש"ח מבנק הפועלים למשכנתאות.
הבנק רשם משכנתא בטאבו, על הדירה, כבטחון להחזר ההלוואה.
משכנתא פירושה שעבוד.
משה רכושי לא יהיה רשאי להעביר את הזכויות בדירה ולרושמן על שם דן בטאבו, ללא הסכמת בנק הפועלים למשכנתאות.
בנק הפועלים למשכנתאות לא יתן הסכמתו לרשום הדירה בטאבו על שם דן, כל עוד לא פרע משה רכושי את ההלוואה שהוא חייב לבנק הפועלים למשכנתאות, בגינה נרשמה משכנתה, בטאבו, על הדירה.
רצוי כי דן ישלם את חובו של משה רכושי לבנק הפועלים למשכנתאות,, מתוך הכספים שעליו לשלם למשה רכושי
רצוי כי דן ישלם את המשכנתה הרובצת על הדירה מתוך הכספים שעליו לשלם למשה כספי.
באופן זה מבטיח דן כי הבנק למשכנתאות יקבל את כספי ההלוואה שנתן למשה רכושי,, ההלוואה תסולק והבנק למשכנתאות, יסכים לרשום הדירה בטאבו על שם דן .
היו מקרים בהם המוכר קיבל כסף מהקונה ובמקום לשלם את החוב לבנק למשכנתאות השתמש בכסף למשחקי המורים בקזינו, בנסיבות הענין הקונה נשאר ללא דירה.
דן ממשיך ושואל: מהו הסכום שעלי לשלם לבנק למשכנתאות לסלוק ההלוואה בגינה רשומה משכנתא על הדירה?
עו"ד עפרה זיו משיבה:
מעיון בנסח הטאבו של הדירה עולה כי המשכנתא לטובת בנק הפועלים למשכנתאות נרשמה ב1.1.2000 .
מאז חלפו 15 שנים.
משה רכושי שילם במשך 15 שנים, את התשלום החודשי של המשכנתא לבנק הפועלים למשכנתאות.
מהו יתרת חובו של משה רכושי לבנק הפועלים למשכנתאות ?
על המוכר להביא מהבנק למשכנתאות מכתב כוונות.
מכתב כוונות הוא מכתב המעיד על חובו העדכני של מוכר הדירה שהוא בעל המשכנתה,לבנק למשכנתאות.
אם דן רוצה לסלק את חובו של משה רכושי לבנק הפועלים למשכנתאות, עליו לשלם את הסכום הרשום במכתב הכוונות של הבנק למשכנתאות או סכום נמוך יותר אם המוכר שילם, בינתיים, תשלום כלשהו נוסף לבנק הפועלים למשכנתאות.


דן שואל: מה פירוש המילה משכנתא?

עו"ד עפרה זיו משיבה:
משכנתא היא שעבוד הרובץ על הדירה.
כאשר אתה לוקח הלוואה מבנק למשכנתאות, דורש הבנק בטוחה להחזר ההלוואה.
הבטוחה היא רישום משכנתא על הדירה, דהיינו רישום שיעבוד על הדירה, בלשכת רישום המקרקעין, טאבו, לטובת הבנק למשכנתאות.
אינך רשאי למכור את הדירה אלא אם תפרע את ההלוואה שקבלת מהבנק למשכנתאות.
באפשרותך לגרור את המשכנתא הרובצת על הדירה, ולרשום אותה על נכס אחר שבבעלותך, הכל בהסכמת הבנק למשכנתאות.


גרירת משכנתא היא העברת משכנתא הרובצת על דירה אחת ורישומה על דירה אחרת שבבעלותך.
מטרת הבנק למשכנתאות היא להבטיח החזרת ההלואה שקיבלת לצורך מימון רכישת הדירה.
ההלוואה או להעביר את המשכנתא לדירה אחרת שבבעלותו, רק לאחר שדן ירשום את המשכנתא בטאבו, על דירה אחרת שבבעלותו, יהיה באפשרותו למכור את הדירה עליה היתה רשומה משכנתא בטאבו, לטובת הבנק למשכנתאות ומשכנתא זו הועברה ונרשמה, בטאבו, על דירה אחרת.
הבנק למשכנתאות חייב לתת הסכמתו לגרירת המשכנתא הרובצת על דירה מסוימת ולרושמה כמשכנתא על דירה אחרת כלשהי.


דן ממשיך ושואל: עיינתי בנסח הטאבו של הדירה שברצוני לקנות וראיתי רישום עיקול בסך 100,000 ₪ לטובת חיים כהן. מה פרוש עיקול לטובת חיים כהן?

עו"ד עפרה זיו משיבה:
עיקול לטובת חיים כהן פרושו כי ניתן צו או פסק דין של בית המשפט על פיו חייב בעל הדירה משה כספי חוב לחיים כהן.
כל עוד לא יפרע משה כספי את חובו לחיים כהן וכל עוד לא יבטל חיים כהן את העיקול שרשם על דירתו של משה כספי, אין כל אפשרות להעביר את הזכויות בדירה בטאבו משמו של משה כספי שהינו בעל הדירה, לקונה הדירה.


מיכל מתל אביב שואלת: ברצוני לקנות דירה.

התשלום הראשון שאשלם על חשבון רכישת הדירה יהיה 1,500,000 ₪.
כיצד באפשרותי להבטיח כי המוכר לא ימכור את דירתו לאדם אחר?
כיצד עלי להבטיח את סכום הכסף הנכבד ששילמתי לעו"ד של יוסי רכושי שהינו בעל הדירה.

עו"ד עפרה זיו, משיבה:
באפשרותך לרשום הערת אזהרה לטובתך על הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מיכל ממשיכה ושואלת מה פרוש המילים הערת אזהרה?
הערת אזהרה כשמה כן היא, אזהרה לכל מי שמעונין לקנות את הדירה.
אם ברצונך לקנות את הדירה עליה רשומה הערת אזהרה בטאבו, ראה הוזהרת!!
הערת האזהרה הרשומה על הדירה בטאבו מעידה כי מיכל לוי רכשה את הדירה ושלמה תשלום כלשהו על חשבון רכישת הדירה.
אם קיימת הערת אזהרה לטובת מיכל לוי על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין, משוך ידך מהעיסקה, הדירה נמכרה למיכל לוי.


איציק מגבעתיים שואל: מי ומי רשאי לעיין ברישומי הטאבו?

עו"ד עפרה זיו משיבה:
כל אחת ואחד רשאי לעיין ברישומי הטאבו ולקבל נסח טאבו לגבי כל נכס ונכס שיחפוץ.
את/ה רשאי לקבל נסח רישום של כל נכס ונכס שתרצה, הטאבו פתוח לעיון ולקבלת תמצית מרישומיו, בפני כל אדם ואדם.
באפשרותך לקבל מידע מי הוא הבעלים של נכס מסוים הנמצא בירושלים, באילת או בטבריה.
אם יש בידיך מספר גוש, מספר חלקה ומספר תת חלקה של נכס מסוים, באפשרותך לקבל נסח רישום מהטאבו הכולל מידע בכתב המתיחס לבעלים של הנכס ולנכס עצמו.


אביה של טליה לא דאג לרשום את הדירה שרכש על שמו בטאבו. שרשרת של מוכרים

טליה פנתה אלי וביקשה שאערוך חוזה מכר למכירת דירתה.
הוצאתי נסח רישום מקרקעין וגיליתי כי הדירה עדיין רשומה על שם פנחס ויוספה שרכשו את הדירה בשנת 1952.
בקשתי מטליה את חוזה המכר בינה לבין פנחס ויוספה.
טליה אמרה לי כי היא ירשה את הדירה מאביה דוד ז"ל.
ביקשתי מטליה כי תמסור לי את חוזה רכישת הדירה שרכש אביה.
לאחר שבוע הופיעה טליה במשרדי ומסרה לי תיק קרטון ישן.
בתיק מצאתי 5 חוזים, החוזה הראשון היה בין פנחס ויוספה לבין איתמר ורחל.
החוזה השני היה בין איתמר ורחל שמכרו את דירתם לאבנר ויוכבד.
החוזה השלישי היה בין אבנר ויוכבד שמכרו את דירתם לנפתלי וברכה.
חוזה הרביעי היה בין נפתלי וברכה לבין מוטי ואביגדור.
החוזה החמישי היה בין רותי ואביגדור לבין דוד ז"ל אביה של טליה.
היה עלי לאתר את כל הצדדים לחוזי המכר, גיליתי כי חלקם אינם עוד בחיים.
איתרתי צווי ירושה או צווי קיום צוואה.
לעיתים הרגשתי כי אני עוסקת באיתור קרובי משפחה של האנשים שרכשו את הדירה או של האנשים שמכרו את הדירה.
היו אנשים שלא הצלחתי לאתר והיה עלי לפנות לבית המשפט ולבקש צווים מתאימים.
לאחר חודשים ממושכים ועבודה רבה, כולל פניה לבית המשפט, הצלחתי בסופו של יום לרשום את הדירה על שם טליה.
אילו כל רוכש דירה היה דואג לרשום את הדירה על שמו, היה נחסך מטליה הרבה זמן, היא היתה רשאית למכור את הדירה שירשה מהוריה מיידית ולא לחכות חודשים רבים.


ירשת דירה אולם הדירה רשומה, עדיין, בטאבו על שם אביך המנוח או על שם דודתך המנוחה

יוסי פנה אלי ובקש למכור את הדירה שקיבל בירושה.
עיינתי בנסח הטאבו וראיתי כי הדירה רשומה בטאבו על שם בלומה יצחקי, שאלתי את יוסי מי היא בלומה יצחקי והוא השיב כי בלומה היא אחות אמו שהורישה את דירתה לאמו חנה.
בקשתי לראות את צוואתה של דודה בלומה.
התברר כי דודה בלומה צוותה את הדירה לאחותה חנה ולאחר אריכות ימיה של חנה ליוסי בנה.
שאלתי את יוסי האם אמך חנה בחיים ויוסי השיב לי כי אמו נפטרה לפני שנתיים.
אמרתי ליוסי כי יש להסדיר, תחילה, את רישום הדירה בטאבו ולרשום את הדירה על שמו.
לעיתים הדירה רשומה, בלשכת רישום המקרקעין על שם המוריש ולא נרשמה, בגלל סיבות שונות, על שם היורשים.


תלמה מרמת גן שואלת:

מה פרוש הבטוי לקבל חזקה בדירה?
עו"ד עפרה זיו משיבה:
המילה "חזקה" פירושה:
לקבל את מפתח הדירה, להחזיק בדירה.


עו"ד עפרה זיו משיבה:
בעבר לא נהגו לרשום בנין, בלשכת רשום המקרקעין, טאבו, כבית משותף.
נהגו לרשום את הבנין כגוש, חלקה ובעלי הדירות נרשמו כבעלי מניות בחברת גוש … חלקה … בע"מ.
אם הדירה שברשותך רשומה כחברת גוש… חלקה…, יהיה עליך, לבקש הסכמת כל בעלי הדירות במקרה ותרצה למכור את דירתך.
על מנת למנוע בעיות עם בעלי הדירות שבבנין, רצוי כי רשום הבנין כבית משותף יתבטל.
פנה לעו"ד העוסק במקרקעין שיטפל עבורך במחיקת חברת גוש…. חלקה… בע"מ וירשום את הבית כבית משותף.
רישום הבית כבית משותף יקל על מכירת הדירות בבניין וזה כדאי ורצוי.