לפגישת היכרות התקשרו לטלפון 03-6730117

מכירת דירת האישה שיש עליה אפוטרופוס

עו"ד עפרה זיו משמשת כאפוטרופוס חיצוני על קשישים הסובלים מדמנציה לרבות אלצהיימר.

במקרה וקיים סכסוך בין הילדים ו/או במקרה שהילדים לא מגיעים לכלל הסכמה מי מביניהם יתמנה כאפוטרופוס על ההורה הקשיש, ממנה בית המשפט אפוטרופוס חיצוני.

במקרה שאדם הסובל מבעיות נפשיות ו/או שכליות ואין לו בת זוג או ילדים ו/או קרובי משפחה אחרים הרוצים ו/או המסוגלים לשמש לו אפוטרופוס, ממנה בית המשפט אפוטרופוס חיצוני.

לעו"ד עפרה זיו ניסיון עשיר בהגשת בקשה למינוי אפוטרופוס, בכל ענייני אפוטרופסות ובהתנגדות למינוי אפוטרופוס.

ליצירת קשר עם עו"ד עפרה זיו התקשרו 03-6730117 או מלאו את טופס 'צור קשר' ונחזור אליכם בהקדם.

מתי עומדת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס למכירה?

כאשר האדם שמונה לו אפוטרופוס זקוק לכספים לצורך מחייתו השוטפת ויש לו דירה נוספת.

האפוטרופוס ישקול מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס על מנת להבטיח לו רמת חיים טובה יותר.

האדם שמונה לו אפוטרופוס עבר להתגורר דרך קבע בבית אבות או במוסד שקומי והוא זקוק לכסף למימון אשפוזו בבית האבות ו/או במוסד סיעודי.

מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס על ידי האפוטרופוס

כיוון שמדובר במכירת דירה שבבעלות האדם שמונה לו אפוטרופוס, חייב האפוטרופוס לנקוט במשנה זהירות.

הליך מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס על ידי האפוטרופוס

בית המשפט מינה אותי כאפוטרופוסית על גופה ועל רכושה של ד"ר עמליה לבנון (שם בדוי).

ד"ר לבנון היא ד"ר לפילוסופיה, גרושה ללא ילדים .

הייתה לה פנסיה לא גבוהה ממקום עבודתה וקצבת זקנה מהמוסד לבטוח לאומי.

החסכונות שהיו לה בבנק היו צנועים למדי .

ד"ר עמליה לבנון בת ה88 חייתה בדירה בת 3 חדרים בצפון הישן של תל אביב.

מטפלת זרה מהפיליפינים התגוררה עמה וסייעה בידה .

באחד הימים, כאשר המטפלת לא הייתה בבית, נפלה ד"ר עמליה לבנון ממיטתה ושברה את עצם הירך .

היא עברה ניתוח בבית חולים איכילוב והועברה לשיקום.

עקבתי אחר שיקומה של ד"ר לבנון ונוכחתי כי טוב לה בחברת אנשים וכי היא נהנית מהפעלה מוסיקלית .

הפיזיותרפיסטית במקום עשתה עבודה נפלאה.

החלטתי כי טובתה של ד"ר לבנון מחייבת אחזקתה במוסד רפואי.

רציתי כי ד"ר לבנון תעבור לבית אבות מכובד ובעל רמה, אלא שהכנסותיה החודשיות היו נמוכות ובלתי מספיקות לתשלום דמי האשפוז שדרש בית האבות.

אילו הייתי מושכת כספים מהחיסכון הייתי מכלה את קופת החיסכון תוך שנה.

חשבתי על כל האפשרויות הכספיות העומדות בפני ד"ר לבנון ובטובתה האישית, התייעצתי עם רואה חשבון והגעתי למסקנה כי עלי למכור את דירתה של ד"ר לבנון.

הליך מכירת דירתה של ד"ר לבנון

ראשית פניתי לשמאי מקרקעין מוסמך ובקשתי כי יעריך את שווי דירתה של ד"ר לבנון

הערכת שווי דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס על ידי שמאי מקרקעין

לפני פרסום דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס למכירה, יש לפנות לשמאי מקרקעין ולבקש כי יעריך את שווי הדירה.

אין להסתפק בהערכת שווי הדירה על ידי מתווכים.

בית המשפט דורש הערכת שווי הדירה על ידי שמאי מקרקעין ואינו מסכים כי מתווכים יעריכו את שווי דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס.

פרסום דירתה של ד"ר לבנון למכירה

כשחוות דעת שמאי המקרקעין בידי ושווי הדירה ידוע לי, הצעתי את הדירה למכירה

שיווק ופרסום אגרסיבי של הדירה עושה את שלו

פרסמתי מודעה בעתון יומי במשבצת למכירת הדירה.

פרסום מודעה בעתון במשבצת, הוא פרסום חד פעמי.

לא הסתפקתי בפרסום חד פעמי ופרסמתי את הדירה למכירה באינטרנט מדי יום ביומו.

פניתי למתווכים ובקשתי לקבל הצעות לרכישת הדירה.

השתדלתי להפיץ את הדירה למכירה בקרב אנשים המעוניינים לקנות דירה להשקעה .

מחיר מכירת הדירה

כשבידי האפוטרופוס שומת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס, באפשרותו לנקוב במחיר מכירת הדירה.

לעיתים רצוי להציע את הדירה למכירה במחיר גבוה במקצת מהמחיר שקבע שמאי המקרקעין וזאת על מנת להשיג בסופו של יום את המחיר שקבע שמאי המקרקעין.

פרסום דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס למכירה

האפוטרופוס חייב לפרסם את מכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס באמצעי התקשורת כגון בעיתון יומי או בעיתון מקומי או באינטרנט.

לעיתים רצוי לפנות למתווך מקומי, שימצא קונה ראוי לדירה.

המטרה היא למכור את הדירה במחיר מרבי וזאת יש לעשות על ידי פרסום טוב ויעיל.

הצגת דירתה של ד"ר לבנון למכירה

השתדלתי להראות את הדירה לקונים פוטנציאלים מספר פעמים בשבוע

ההגינות מחייבת הצגת הדירה למכירה גם בשעות היום .

הראיתי את הדירה לקונים פוטנציאלים גם בשעות היום

התמחרות בין קונים פוטנציאלים

כינסתי את כל הקונים הפוטנציאלים להתמחרות.

התמחרות היא כעין מכרז, מטרתה היא הגברת התחרות בין הקונים הפוטנציאלים והעלאת מחיר מכירת הדירה .

הכרזתי את המחיר המרבי שקבלתי: 2,400,000 ש"ח, האם יש מי שמוכן להציע מחיר גבוה יותר שאלתי ?

קונה פוטנציאלי שישב בפינת החדר הרים את אצבעו ואמר, אני מציע 2,410,000 ש"ח, קונה פוטנציאלית אחרת שלבשה חולצה צהובה קצרת שרוולים עם מחשוף בצורת וי, הציעה 2,430,000 ש"ח, הקונה הפוטנציאלי שישב בפינת החדר, העלה את הצעתו לרכוש את הדירה תמורת 2,435,000 ש"ח .

האם יש מי שמציע מחיר גבוה יותר לרכישת הדירה ? שאלתי.

השתררה דממה, אף אחד לא היה מעונין להציע מחיר גבוה יותר, הדירה פונה לדרך נמיר התלונן קונה פוטנציאלי, יש שם רעש, לא נכון אמר קונה פוטנציאלי אחר, הדירה נמצאת בקומה ה7 ואין שם רעש.

ההתמחרות נמשכה, שמעון שהשתתף אף הוא בהתמחרות נוכח לדעת כי ראובן מוכן לרכוש את הדירה במחיר סביר מדוע שהוא עצמו לא יוסיף עוד סכום כסף קטן והדירה תהיה שלו.

אכן ראובן לא עמד בפיתוי הוא מאוד רצה לרכוש את הדירה, הוא הוסיף סכום קטן וזכה בהתמחרות.

בסופו של יום מכרתי את דירתה של ד"ר עמליה לבנון תמורת סך 2,455,000 ₪.

אני הייתי מרוצה מההתמחרות ומההצעה לרכוש את הדירה תמורת 2,455,000 ש"ח, היתה זו הצעה גבוהה מהצעת שמאי המקרקעין שהעריך את שווי הדירה ב-2,400,000 ש"ח.

האפוטרופוס חייב לקיים התמחרות בין קונים פוטנציאליים במגמה לקבל מחיר טוב לדירה

האפוטרופוס חייב לזמן לפגישה את כל הקונים הפוטנציאליים המעוניינים לרכוש את הדירה במחיר שקבע השמאי שהעריך את שווי הדירה ולערוך ביניהם התמחרות.

התחרות בין הקונים הפוטנציאלים מגבירה את העניין בדירה וכפועל יוצא מעלה את מחיר מכירת הדירה.

עריכת חוזה מכר

חוזה מכר למכירת דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס חייב להיות ערוך על ידי עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.

מכירת דירה בבעלות האדם שמונה לו אפוטרופוס חייבת באישור בית המשפט

האפוטרופוס אינו רשאי למכור את דירת האדם שמונה לו אפוטרופוס אלא אם בית המשפט אישר את חוזה המכר.

בחוזה המכר יש לכלול סעיף הקובע כי חוזה המכר כפוף לאישור בית המשפט והחוזה יכנס לתוקף לאחר שבית המשפט יאשר את חוזה המכר.

רצוי להוסיף סעיף בחוזה המכר הקובע כי אם בית המשפט לא יאשר את חוזה המכר, מכל סיבה שהיא, לא יהיו לקונה כל טענות ו/או תביעות כנגד האדם שמונה לו אפוטרופוס ו/או כנגד האפוטרופוס בגין העובדה כי בית המשפט לא אישר את חוזה המכר.

ערכתי את חוזה המכר למכירת דירתה של ד"ר עמליה לבנון

ראשית הודעתי לקונה הדירה כי אינני מייצגת אותו וכי הוא רשאי להיות מיוצג על ידי עו"ד מטעמו.

חוזה המכר חייב להיות הגון אולם חובה להבטיח את האינטרסים של האדם שמונה לו אפוטרופוס.

להלן מובאים בתמציתיות התחייבויותיו של המוכר והתחייבויותיו של הקונה על פי חוזה המכר :

התחייבויות המוכר – האדם שמונה לו אפוטרופוס

למכור לקונה את הדירה תמורת המחיר שנקבע בחוזה.

למסור לקונה את החזקה בדירה כשהיא פנויה מאדם וחפץ במועד שנקבע בחוזה המכר.

מסירת החזקה פרושה מסירת מפתחות הדירה לקונה בתנאי שהקונה עמד במלוא התחייבויותיו על פי חוזה המכר.

לדוגמא :

אם נקבע בחוזה המכר כי ב-1.1.18 יקבל ראובן הקונה את הדירה לחזקתו, (קבלת מפתח הדירה) על האפוטרופוס לדאוג כי עד ל-1.1.18 תהיה הדירה פנויה מכל אדם וחפץ .

על האפוטרופוס לדאוג כי הדירה תהיה במצבה כפי שהייתה בעת חתימת חוזה מכר זה, למעט בלאי סביר.

תשלום מיסים

המוכר מתחייב לשלם את כל תשלומי המיסים ו/או ההיטלים החלים על הדירה עד לחתימת חוזה המכר או עד למסירת החזקה בדירה לקונה.

המוכר חייב, בין היתר לשלם את תשלום הארנונה לעירייה, תשלום עבור צריכת מים לחברת המים, תשלום לחברת חשמל, תשלום לחברת הגז ותשלום לוועד הבית וזאת עד למסירת החזקה, מסירת המפתחות בדירה, מהמוכר לקונה.

המוכר חייב, לשלם את מס השבח ו/או את מס הרכוש, אם קיים חיוב במקרה הנידון לשלם מס שבח ו/או מס רכוש. 

המוכר חייב לשלם דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל ו/או את דמי ההיוון למינהל מקרקעי ישראל, אם במקרה הנדון הדירה אינה מהוונת.

התחייבויות הקונה

הקונה מתחייב לקנות את הדירה מהמוכר ולשלם עבורה את המחיר שנקבע בחוזה המכר.

הקונה מתחייב לשלם את תשלומי תמורת הדירה במועדים הקבועים בחוזה המכר.

הקונה מתחייב לשלם מס רכישה.

מוכר הדירה הוא האדם שמונה לו אפוטרופוס

כאשר מוכר הדירה הוא האדם שמונה לו אפוטרופוס, יש לציין עובדה זו בפתיח לחוזה.

יש לציין בחוזה המכר כי ד"ר עמליה לבנון מוכרת את דירתה על ידי האפוטרופוס – עו"ד עפרה זיו המשמשת כאפוטרופסית מכוח צו מינוי של כב' בית המשפט.

חובה לציין בחוזה המכר כי מכירת הדירה כפופה לאשור בית המשפט וכי החוזה יכנס לתוקף אך ורק לאחר שבית המשפט יאשר אותו.

המידע הנ"ל הוא מידע חלקי ביותר ואין בו משום חוזה מכר שלם ויסודי.

בקשה לכב' בית המשפט לאשור חוזה המכר

הגשתי בקשה לבית המשפט לאשור חוזה מכירת דירתה של ד"ר עמליה לבנון.

לבקשה לאשור חוזה המכר, צרפתי את חוזה המכר וכן צרפתי את הערכת שמאי המקרקעין.

מדוע יש צורך באשור בית המשפט למכירת נכס מקרקעין של אדם שמונה לו אפוטרופוס?

למנוע מהאדם שמונה לו אפוטרופוס למכור את דירתו במחיר בלתי ריאלי.

כל בעל דירה או חנות או נכס מקרקעין אחר, רשאי למכור את הדירה או את החנות בכל מחיר שירצה.

כאשר אדם שמונה לו אפוטרופוס מוכר נכס מקרקעין שבבעלותו, דואג בית המשפט כי מחיר מכירת הנכס של האדם שמונה לו אפוטרופוס, יהיה מחיר סביר.

בית המשפט מגן על מי שמונה לו אפוטרופוס מפני ניצול מצבם הנפשי ו/או השכלי והשתלטות אנשים על רכושם.

בית המשפט מעביר את הבקשה לאשור חוזה המכר, לתגובת האפוטרופוס הכללי.

רק לאחר שבית המשפט מקבל את תגובת האפוטרופוס הכללי לבקשת האפוטרופוס על האדם שמונה לו אפוטרופוס, לאשור חוזה המכר, מחליט בית המשפט אם לאשר את חוזה המכר אם לאו.

מתי יכנס חוזה המכר לתוקפו ?

חוזה המכר יכנס לתוקף לאחר שבית המשפט יחליט לאשרו.

למי יעביר קונה הדירה את הכספים בגין רכישת הדירה שבבעלות האישה שמונה לה אפוטרופוס?

הכספים המתקבלים ממכירת דירת האישה שמונה לה אפוטרופוס מופקדים בחשבון הבנק שלה ומשמשים למטרה לשמה מכר האפוטרופוס את הדירה כגון: תשלום לבית האבות אליו עברה האישה שמונה לה אפוטרופוס להתגורר.